四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

出境游加速回暖，中国游客“组团”来了！******

　　文/刘文文

　　兔年春节不少中国游客走出国门，享受海外“中国年”。如今，春节假期已热闹落幕，出境游的热度却刚刚抬头。

　　2月6日起，中国将试点恢复全国旅行社及在线旅游企业经营中国公民赴有关国家出境团队旅游和“机票+酒店”业务，为回暖的出境游“再添一把火”。

　　多国在线邀约中国游客

　　自中国有序恢复公民出境旅游起，不少国家反响积极，热烈欢迎中国游客。

　　菲律宾总统马科斯发出邀请，希望中国游客重返菲律宾，领略这个东南亚国家的自然风光和人文风情。

　　柬埔寨首相洪森表示欢迎和期待中国游客来访，希望今年接待200万人次中国游客。

　　泰国副总理兼卫生部长阿努廷等官员专程前往机场，打出“中泰一家亲”标语，为中国优化出入境防疫政策后首批抵达泰国的旅客送上鲜花和纪念品。

　　印度尼西亚旅游和创意经济部长桑迪亚加·乌诺隔空“喊话”，称印尼“已为中国游客准备好红毯”。

　　出境游迎价格利好

　　随着旅游供给侧逐步恢复，近期出境游也迎来价格利好，节后国际航班机票、境外酒店价格纷纷“跳水”。

　　随着航班复飞和加密消息不断，国际航班机票价格显著下降。根据携程统计消息，截至1月末，2月国内出境复飞航线已超过40条，复飞周均航班量已超过140班。其中亚洲目的地航线占比超过八成。此外，从价格上看，三成航班的价格低于2019年同期成交均价，一成左右航班甚至比2019年便宜30%以上。

　　去哪儿平台数据显示，1月下旬至2月初，中国多条赴东南亚航线恢复，且旅客量较春节期间明显减少，机票预订价格随之下降。去哪儿大数据研究院副院长郭乐春表示，随着中国航班运力持续恢复，中国赴东南亚地区的航班量2月将继续增长。同时，旅客量较春节期间有所下降，赴东南亚的机票价格将更具吸引力。

　　随着春节期间中国游客陆续返程，境外酒店也陆续降价。在去哪儿平台上，新加坡、曼谷、普吉岛、澳门和香港的酒店平均支付价格均有所下降，降价幅度约在10%。截至1月30日，签证业务搜索量比去年12月增长近三倍，出境游搜索量较高的产品集中在泰国曼谷、普吉岛和清迈等地。

　　旅游企业紧锣密鼓布置出境团队游

　　自文旅部宣布自2月6日试点恢复全国旅行社及在线旅游企业经营出境团队旅游业务起，携程跟团业务线连夜上线近百条出境团队游产品，积极联络海外合作伙伴沟通资源打磨产品。

　　截至目前，携程共上线近700条出境团队游产品，覆盖15个目的地国家/地区；其中携程自营产品近400条，覆盖9个目的地国家；包含跟团游、半自助游、私家团以及自由行打包产品等多种类型。

　　“我们假期也在与海外地接社密切联系，紧锣密鼓摸排采购资源，制定产品上线计划，审核上架产品，整个假期都没怎么休息”，携程海外跟团产品总监张妍介绍道，“这三年海外很多中餐厅关闭，导游停职转行，通知宣布后境外地接社需要一些时间重整旗鼓，出境跟团游市场的恢复还需要一个过程。我们预判大概从3月份开始，不论出境跟团产品数量和报名人数都会增势喜人”。

　　同程旅行相关负责人对中新社国是直通车透露，2月6日，同程旅行首个出境游团队将从上海出发前往泰国，预计在泰国曼谷、芭提雅、普吉岛等旅游目的地完成6晚7日的旅行，之后返回上海。这个团提前一周已经全部收满。从目前的订单情况看，泰国是目前国内游客最关注的出境游目的地，其次是柬埔寨、新加坡、印度尼西亚等。

　　旅游业全面复苏在即

　　中国是多个国家入境旅游的重要客源国。业内人士分析，试点恢复旅行社出境团队旅游业务，将为相关国家旅游经济全面复苏注入强劲动力。

　　同程研究院首席研究员程超功接受中新社国是直通车采访时称，受疫情影响，2022年中国的国际航班客运量一直处于非正常状态，月客运量仅相当于2019年同期的不到5%。在一定程度上，中国游客的回归是全球旅游业全面复苏的重要引擎。

　　值得注意的是，此次出境团队旅游业务涉及的国家包括不少东南亚国家。程超功说，中国游客回归对于东南亚国家的经济复苏是极其重要的推动力。例如，疫情前旅游业占泰国GDP总额的15%左右，而中国游客约占泰国入境游客的三分之一，中国游客的回归将极大拉动泰国经济的复苏。另外，作为全球多个经济体的第一大贸易伙伴，中国国际旅行的全面恢复将带动全球商贸、人文等领域的交流全面恢复，为全球经济的复苏注入活力。

　　中原证券研究员刘冉分析指出，出境游市场恢复需要循序渐进。出入境游市场恢复初期，出境目的呈现需求多元化、定制化特点，短时间内以商务拜访、出国探亲、出国留学等长期出境需求为主。随着航班运力陆续恢复，签证业务有序展开，出入境市场将得到进一步复苏。届时中国旅游市场的恢复将呈现出国内游拉动出境游，周边游带动长线跨境游的趋势，预计2023年“五一”黄金周或暑期能够感受到较为明显的市场变化。